Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!
В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:
1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риэлторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риэлтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.
Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).
О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).
От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.
На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.
МОШЕННИКИ НАУЧИЛИСЬ ПОДМЕНЯТЬ ДОГОВОРЫ ПРЯМО ВО ВРЕМЯ ПОДПИСАНИЯ. НАПРИМЕР, ОНИ ЛЯПАЮТ ПОМАРКИ И РАСПЕЧАТЫВАЮТ НОВЫЙ ВАРИАНТ, ПЕРЕЧИТЫВАТЬ КОТОРЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ УЖЕ ЛЕНИТСЯ.
Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Иные случаи, когда вы можете попасть в неприятность
В большинстве ситуаций, когда вы решили купить квартиру через продавцов, то могут встречаться и иные ситуации. Обо всех следует знать, чтобы потенциальные мошенники не могли вас каким-либо образом обмануть. Они вытекают из тех, которые были приведены выше или могут встречаться абсолютно другими. Например, когда в квартире производилась какая-либо перепланировка, то обязательно она должна быть узаконена. Когда это не сделано, то покупатель может не зарегистрировать жилье. Иногда он может встретиться с ситуацией, когда на него наложат серьезные штрафные санкции. И оплата будет лежать только на новом владельце. Лучше всего сразу сверять внесенные изменения и переделанный технический план.
Помимо этого, вы можете попасть в ситуацию с долговыми обязательствами по оплате коммунальных услуг. Заранее лучше всего позаботиться о предоставлении справок от всех служб до того момента, пока вы не подпишите договор от обеих сторон. Худшим вариантом будет являться тот, когда квартира находится в залоге или в поручительстве. В этой ситуации у вас всё могут по спору в суде вообще изъять. Узнать более детальную информацию иногда невозможно, но обезопасить себя от такой ситуации вы можете без проблем. Лучше всего в документе сразу указать этот пункт, чтобы дальше не встречалось никаких проблем.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Что изначально должно насторожить Покупателя
Среднестатистический россиянин приобретает объект жилой недвижимости 1 раз в 30 лет. Это значит, что далеко не у каждого гражданина РФ есть достаточная юридическая осведомленность и нужный опыт для своевременного выявления мошенника. Преступники знают это и пользуются этим, – они всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами.
Однако для любого потенциального приобретателя существуют правила предосторожности. Так, следующие признаки должны вызвать у Покупателя подозрение:
- Квартира продается по крайне заниженной цене, которая не соответствует имеющимся параметрам (общему метражу, количеству комнат, их санитарному состоянию и пр.). Часто Продавец пытается объяснить низкую цену тем, что он «заинтересован в срочной продаже своей недвижимости». Такая срочность и спешка могут свидетельствовать о том, что квартиру продает мошенник.
- Продавец уклончиво отвечает на вопросы Покупателя, юлит и не договаривает всей информации.
- Продавец не торопится предоставлять документы, запрашиваемые Покупателем. Даже если Продавец затягивает с предоставлением как минимум 1 документа, это уже повод задуматься.
Логично, что соответствие этим пунктам не будет напрямую указывать на мошенника. Например, отсутствие какого-либо важного документа может быть связано с промедлениями в работе государственных органов, а не с желанием Продавца обмануть Покупателя. И все же эти признаки могут косвенно свидетельствовать о том, что в действиях Продавца и в истории квартиры что-то «нечисто».